본 연구에서는 Campbell-Shiller (1988), Falk-Lee (1998)의 방법으로 아파트 가격을
영구적 본질가치요소, 일시적 본질가치요소, 그리고 비본질가치요소로 분해하였다. 구체
적으로 1986년 1월~2006년 5월 기간의 아파트 월세성장률, 금리 대비 아파트 월세 초과
성장률, 아파트 가격-월세 비율로 3변수 축약형 벡터자기회귀모형을 추정하였으며, 일시
적 충격과 본질가치충격의 특성을 제약조건으로 이용하여 구조형 벡터자기회귀모형을
구성한 후, 예측오차 분산분해, 충격-반응분석, 역사적 분해를 실시하였다.
본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 예측오차 분산분해 결과에 의하면, 아파
트 가격은 단기적으로는 비본질가치요소가 60% 이상을 차지하지만, 10년 이상의 장기에
서는 영구적 본질가치요소가 80% 이상을 차지한다. 둘째, 충격-반응분석 결과에 의하면,
아파트 가격은 장기간에 걸쳐 서서히 균형으로 복원한다. 전국 아파트 가격의 경우, 영
구적 본질가치충격에 대해서는 8.58년 만에 장기균형에 1/1000 이내로 도달하며, 비본질
가치충격에 대해서는 7.25년 만에 그 영향이 1/1000 수준으로 소멸된다. 셋째, 역사적
분해 결과에 의하면, 2006년 5월 현재 강남 (한강 이남 서울지역) 아파트 가격은 본질가
치에 비해 25.0% 고평가되어 있으며, 전국 아파트 가격은 9.2% 고평가되어 있다.
